日前，西安世紀頤園小區(qū)業(yè)主向澎湃新聞反映稱，該小區(qū)開發(fā)商在未征得業(yè)主同意情況下，將小區(qū)綠地賣予隔壁商業(yè)項目的開發(fā)商，綠地已被硬化成商業(yè)項目的小廣場。
被賣掉的綠地已成商業(yè)項目的小廣場
上述交易的雙方為西安榮康置業(yè)有限公司和陜西智逸實業(yè)有限公司，前者為世紀頤園小區(qū)開發(fā)商，后者為西安大都薈開發(fā)商。相關(guān)判決書顯示，交易所涉土地所涉賠償為2150萬元及3200平方米商鋪房?，F(xiàn)金部分早已支付，但商鋪房遲遲未予交割，由此引發(fā)訴訟。世紀頤園部分業(yè)主方才知道上述交易。
徐新（化名）等業(yè)主認為，小區(qū)綠地屬業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)處置，智逸公司應(yīng)將相關(guān)賠償直接給付業(yè)主。對此，智逸公司一位工作人員告訴澎湃新聞，目前涉及前述土地交易的訴訟已進入執(zhí)行程序，但還沒有執(zhí)行。他們收到業(yè)主律師函后，也曾向法院提交了暫緩執(zhí)行申請書，但法院認為業(yè)主訴求與訴訟無關(guān)，尚未接收申請。
業(yè)主在維權(quán)過程中，從城建部門調(diào)取了小區(qū)規(guī)劃建設(shè)資料，除核實案涉土地為公共綠地外，他們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)辦公樓及世紀頤園社區(qū)辦公樓疑似違建，目前已向市民熱線投訴反映。6月5日，澎湃新聞先后致電物業(yè)公司及世紀頤園社區(qū)，但工作人員均稱不清楚業(yè)主反映的這兩棟樓是否為違建，需要核實后才能回復(fù)。但截至發(fā)稿，記者并未收到回復(fù)。
紅框部分為涉事地塊，在世紀頤園規(guī)劃總平圖上，這塊地為綠地。
開發(fā)商出賣小區(qū)綠地
在西安高新區(qū)科技路與高新四路十字西北角，有一個名為世紀頤園的小區(qū)，小區(qū)共規(guī)劃有四棟樓，布局呈L形，沿路而建。 該小區(qū)由榮康公司于2004年起開發(fā)建設(shè)，共520戶。
2012年，智逸公司實施世紀頤園旁的趙家坡城中村改造工程，需要征用世紀頤園小區(qū)西側(cè)土地共2.82畝，用于建設(shè)商業(yè)項目的小廣場。
西安雁塔區(qū)法院一份判決書顯示，法院經(jīng)審理查明，2012年7月25日，智逸公司(甲方)與榮康公司(乙方)簽訂《合作協(xié)議》約定，鑒于甲方已就西安市雁塔區(qū)趙家坡城中村改造項目取得政府相關(guān)部門批文，并已經(jīng)開始實施城中村改造項目;乙方則擁有位于科技路北側(cè)，毗鄰趙家坡村改造項目南側(cè)土地的使用權(quán)及其上兩棟建筑物(一棟三層，下稱目標建筑A;另一棟五層，下稱目標建筑B，合稱目標建筑)的所有權(quán)。為美化城市環(huán)境，改善市民居住條件，甲乙雙方有意開展合作。
小區(qū)內(nèi)西側(cè)和北側(cè)的兩棟小樓疑似違建
甲乙雙方合作方式為：甲方拆除乙方建筑并將乙方土地辟為廣場，乙方則獲得趙家坡村項目部分房屋及一定金額的貨幣作為賠償。其中，貨幣賠償為2150萬元，房屋賠償面積為3197平方米。
2012年7月、8月，智逸公司先后兩次委托他人或直接向《合作協(xié)議》指定收款人趙某某支付賠償款2150萬元。隨后，榮康公司將房屋騰空并連同土地于當(dāng)年8月10日之前一并交付智逸公司，智逸公司拆除房屋后，開始規(guī)劃、建設(shè)大都薈項目。
2018年8月15日，榮康公司召開全體股東會議，決定注銷該公司，債權(quán)、債務(wù)、資產(chǎn)及未盡事宜等全部移交給西安藍基物業(yè)管理有限公司，其中也包括智逸公司應(yīng)賠付給榮康公司的房屋。2018年10月30日，榮康公司正式注銷。
由于智逸公司遲遲未予交房，藍基公司于2023年將智逸公司訴至法院。
2024年10月18日，雁塔區(qū)法院作出一審判決，主要內(nèi)容為，智逸公司向藍基公司交付大都薈6棟1至3層十套房屋（法院酌定3129.39平方米，附具體房號）；智逸公司支付藍基公司違約金2988萬余元；智逸公司賠償藍基公司經(jīng)濟損失2203萬余元等。
智逸公司上訴后，西安中院于2025年3月21日作出二審判決。西安中院認為，一審法院同時支持藍基公司主張的違約金和賠償損失的請求，客觀上加重了智逸公司的違約責(zé)任，明顯不當(dāng)，應(yīng)予改判。
最終，西安中院二審判令，智逸公司向藍基公司交付十套房屋，并支付違約金2988萬余元。
業(yè)主前往住建部門查詢小區(qū)資料時，竣工驗收資料并無疑似違建的兩棟小樓。
業(yè)主主張綠地賠償收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有
智逸公司和藍基公司上述訴訟被世紀頤園小區(qū)部分業(yè)主得知，他們認為案涉土地為小區(qū)業(yè)主共有部分，處置及收益應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。
為了搞清楚案涉土地性質(zhì)，有業(yè)主前往住建部門進行查證，其調(diào)取到的世紀頤園總平面圖顯示，案涉土地為小區(qū)綠地部分。無論是按照曾經(jīng)的物權(quán)法，還是現(xiàn)行民法典，小區(qū)綠地均屬業(yè)主共有。
之后，有業(yè)主委托律師向智逸公司發(fā)送《律師函》指出，榮康公司作為世紀頤園小區(qū)的開發(fā)商，未征得業(yè)主同意便簽署合作協(xié)議，將業(yè)主共有的小區(qū)土地及其上加蓋的建筑物交給智逸公司，并獲得賠償。根據(jù)民法典第274、278條之規(guī)定，共有部分的處分須經(jīng)業(yè)主共同決定，藍基公司無權(quán)單獨主張權(quán)利。
民法典274條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有。第278條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：（八）改變共有部分的用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項。
在民法典出臺之前，2007年起實施的物權(quán)法中亦有類似規(guī)定。
上述《律師函》指出，鑒于爭議地塊性質(zhì)系世紀頤園小區(qū)綠地，系業(yè)主共有部分，因該地塊產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)益應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共有，因此，委托人（業(yè)主）有權(quán)要求智逸公司按照比例直接向業(yè)主兌付相關(guān)權(quán)益。
同時，鑒于爭議地塊權(quán)屬存在重大爭議，且委托人已經(jīng)啟動法律程序，故請智逸公司立即暫停爭議房屋的交付，避免侵害業(yè)主共有權(quán)益。
對此，智逸公司一位工作人員告訴澎湃新聞，目前涉及前述土地交易的官司已進入執(zhí)行程序，但還沒有執(zhí)行，因為標的房屋存在租約。另外，他們收到世紀頤園業(yè)主的律師函后，也曾向法院提交了暫緩執(zhí)行申請書，但法院認為業(yè)主訴求與本案無關(guān)，尚未接收申請。
徐新表示，他和其他部分業(yè)主正在著手組織成立業(yè)委會，以便更好地維護全體業(yè)主的權(quán)益。
此外，徐新還質(zhì)疑，開發(fā)商榮康公司在出售土地時，指定個人賬戶收取貨幣賠償2150萬元，有偷稅漏稅之嫌。但因該公司早已注銷，澎湃新聞未能聯(lián)系到該公司及收款人趙某某回應(yīng)此事。
除了綠地被賣之外，徐新等業(yè)主調(diào)取小區(qū)建設(shè)檔案后還發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)疑似存在兩棟違建。一棟位于小區(qū)西側(cè)，為藍基物業(yè)辦公樓，共五層；另一棟三層高的樓位于小區(qū)北側(cè)，為世紀頤園社區(qū)等部門、公司辦公經(jīng)營所用。在總平面圖上，這兩棟樓所在位置為公共綠地、道路等。
而在世紀頤園小區(qū)總平面圖上，只有A、B、C、D四棟建筑，并無上述兩棟小樓。此外，業(yè)主在住建部門調(diào)取檔案時，住建部門提供的小區(qū)竣工驗收資料，也只有A、B、C、D四棟樓，及地下車庫。
6月5日，澎湃新聞先后致電世紀頤園社區(qū)及藍基公司，核實上述兩棟小樓是否違建。社區(qū)工作人員表示：“這個（辦公樓）是街辦給我們安排的，違建的話怎么可能給我們安排呢？”稍后她又表示：“具體我們也不是很清楚，我們得問一下上面。”而對于這一問題，藍基公司工作人員也表示，已記錄問題，向領(lǐng)導(dǎo)核實后再回復(fù)。但截至發(fā)稿，記者并未收到相關(guān)回復(fù)。
在此前的6月2日，世紀頤園有業(yè)主已將疑似違建問題通過小程序向“西安12345”反映，正在等待有關(guān)部門回應(yīng)。